土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此,纳税人转让房产产权的行为,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且取得了相应的经济利益,应当依法征收土地增值税。国有土地上建造的房产进行转让时应当连同其占用的土地使用权一并转让,其转让收入,应当依法申报缴纳土地增值税。
一、土地增值税审计清算审核重点关注的问题
( 一) 土地增值税清算单位的确定
( 二) 转让房地产收入总额的审核
( 三) 扣除项目的审核
( 四) 审核项目重点关注问题
二、土地增值税清算过程中的优化对策
( 一) 严格规范化土地使用权
( 二) 对开发项目成本增强管理力度
( 三) 对计税价格进行明晰
( 四) 加快电子税务的建设
( 五) 优化土地增值税清算流程